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房屋出現問題時的法律依據

2380人已瀏覽 時間 : 2014-08-27 10:35:38

導語:商品房出現問題如何維權 ?


商品房出現問題如何維權

房屋質量不合格,買房人有權拒絕收房,也可以解除買房合同

根據我國《合同法》的有關規定,房屋質量不合格,買房人既可以選擇拒絕收房,也可以選擇解除買房合同。

根據《中華人民共和國合同法》第一百四十八條規定:“因標的物質量不符合質量要求,致使不能實現合同目的的,買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的,標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”



合同法關於確定房屋質量標準的有關規定



根據《合同法》的有關規定,購房合同生效後,買房人與開發商就房屋質量沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照合同有關條款或者交易習慣仍然不能確定的,按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。


《合同法》第一百五十三條還規定:“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的,交付的標的物應當符合該說明的質量要求。”


第一百五十四條規定:“當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,適用本法第六十二條第一項的規定。”


第六十一條:“合同生效後,當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定。”


第六十二條:“當事人就有關合同內容約定不明確,依照本法《第六十一條》的規定仍不能確定的,適用下列規定:
(一)質量要求不明確的,按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。


(五)履行方式不明確的,按照有利於實現合同目的的方式履行。”


開發商因交付的房屋質量不合格要承擔的違約責任


開發商因交付的房屋質量不合格,買房人可以要求開發商承擔修理房屋、更換房屋、重建房屋、退房、減少房價等違約責任,如果買房人還有其他損失的,還可以要求開發商賠償損失。
《合同法》第一百五十五條:“出賣人交付的標的物不符合質量要求的,買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。


第一百一十一條:“質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。


第一百一十二條:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,在履行義務或者采取補救措施後,對方還有其他損失的,應當賠償損失。


對所購商品房進行驗收主要應注意以下幾點:


第一、詳細檢查房屋質量,包括牆壁、門窗、陽台等部位有無開裂現象;
第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏,品牌、數量是否相符;
第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;
第四、檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題;
第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題;
第六、對發現的問題要在驗樓單上予以注明,如果確實屬於不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。


索要“兩書一表”
向開發商索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日後出現質量問題時按約維修。
《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規範,問題比較少;而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。
按照有關規定,《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。您驗房時不能隻看開發商有沒有這張《備案表》,同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案,例如消防設施等。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用,隻要將項目送交主管部門備案後,發展商就必須對樓盤終生負責,出了問題,如果是發展商的過失,可以追究其責任。
簽收《房屋驗收單》
在您查看了房產後並準備簽收《房屋驗收單》之前,您一定先簽訂《物業管理公約》,做一個事先約定,避免日後起糾紛。您要清楚以後所要交納的物業管理費到底由哪些方麵構成,清潔費、保安費、綠化費怎麽核定,做到明明白白。同時,考察一下您的小區物業管理公司的資質,是否具備您要求的管理標準。


收樓程序:要堅持先驗房 後辦理入住手續
收樓程序
1、開發商向購房者寄發《入住通知書》或通知購房者到約定地點領取該通知書;
2、購房者在約定時間持《入住通知書》到現場售樓部或物業管理處聯係收樓事宜;
3、有關工作人員帶領購房者到所購房屋進行現場勘察,對各項設施設備進行檢驗,並將檢測結果一一記錄在《房屋驗收交接單》上;
4、若驗收合格,購房者須在《房屋驗收交接單》上簽字認可,領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料,同時須按管理處的統一規定,繳納有關費用。若驗收不合格,購房者也應將不足事項明確記錄在交接單上,可暫不辦理收樓入住手續,再次收樓時間由雙方另行約定。

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